2015年，萬科,、平安不動產(chǎn),、綠地、萬通,、合生等多家國內(nèi)房地產(chǎn)企 業(yè)紛紛宣布把業(yè)務(wù)布局拓展到跨境物流地產(chǎn)領(lǐng)域,。這表明，以往由外資企業(yè)主 導(dǎo)的跨境物流地產(chǎn)行業(yè)將在資本大潮的推動下逐漸從藍(lán)海轉(zhuǎn)變?yōu)椤鞍偌覡庿Q” 的紅海市場,，吸引越來越多的參與者,。

     隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場從增量階段進(jìn)人存量時代，眾多房地產(chǎn)企業(yè)開始 從以往側(cè)重業(yè)務(wù)規(guī)模的快速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向穩(wěn)扎穩(wěn)打的深耕業(yè)務(wù)布局,，拓展變現(xiàn) 渠道,，深挖更多價值。顯然,，具有穩(wěn)定收益的跨境物流地產(chǎn)與當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè) 的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向十分契合,，再加上電商的優(yōu)化成熟所帶來的諸多便利，從而使 得跨境物流地產(chǎn)成為各家房地產(chǎn)企業(yè)跑馬圈地和新一輪角力的重要領(lǐng)域,。

     根據(jù)亞洲最大的現(xiàn)代跨境物流設(shè)施提供商普洛斯公司的預(yù)測,，未來15年內(nèi)不過,，雖然我國跨境物流地產(chǎn)行業(yè)前景廣闊，但國內(nèi)房地產(chǎn)企 業(yè)要想真正打破外資的壟斷地位,，在跨境物流地產(chǎn)領(lǐng)城有所作為,，就不僅需要 資金支持和經(jīng)驗積累，更需要從認(rèn)知與思維模式層面進(jìn)行深度轉(zhuǎn)變,，如此 才有可能與國外發(fā)展成熟的跨境物流地產(chǎn)企業(yè)一較高下,。 國內(nèi)的跨境物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 我國地產(chǎn)跨境物流行業(yè)基本被普洛斯這一國際跨境物流龍頭企業(yè)所壟斷，眾多 國內(nèi)企業(yè)很難有所作為,。

      不過,，自2015年萬科、平安,、菜鳥跨境物流,、京東等 專業(yè)房產(chǎn)或電商平臺進(jìn)軍跨境物流地產(chǎn)以來，這個萬億級規(guī)模的藍(lán)海市場便開 始進(jìn)人高速發(fā)展階段,。 以國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭萬科為例,。更專業(yè)的投資團(tuán)隊、覆蓋范圍更廣的業(yè) 務(wù)布局以及規(guī)?；牡禺a(chǎn)協(xié)同優(yōu)勢,，使萬科平臺更加開放，對跨境物流地產(chǎn)的 開發(fā)運營能力也更強(qiáng)更專業(yè),。 具體來看,，萬科不僅與全球最大的獨立另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)美國黑石公 司合作，對萬科跨境物流領(lǐng)域進(jìn)行更加專業(yè)化的資產(chǎn)管理運作,；還聯(lián)合世界領(lǐng) 先的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)運營與基金管理公司鐵獅門,，有效整合國內(nèi)地產(chǎn)跨境物流的 上下游資源。 同時,，萬科在管理方面充分借鑒國際現(xiàn)代化跨境物流巨頭普洛斯的成功經(jīng) 驗,，在拿地建房的基礎(chǔ)上，借助自身品牌優(yōu)勢在上游引入基金,、下游穩(wěn)定 商戶,，從而將自身打造成以跨境物流地產(chǎn)為核心的優(yōu)質(zhì)服務(wù)商。 

      不過,，我國跨境物流地產(chǎn)的發(fā)展水平與歐美發(fā)達(dá)國家相比還有較大差距,。 例如，美國人均擁有的倉儲面積超過5平方米,，而我國這一數(shù)據(jù)僅為0.4平 方米,，不足美國的1/10。在消費升級,、電商快速發(fā)展的大背景下,，國內(nèi)物 流地產(chǎn)行業(yè)將獲得更廣闊的發(fā)展空間,，關(guān)鍵是要推動跨境物流地產(chǎn)商在開發(fā)思 維、運營模式等方面的轉(zhuǎn)型升級,，構(gòu)建出更合理,、高效、適宜的發(fā)展路徑,。 國外的跨境物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 以歐美等國為代表的海外跨境物流地產(chǎn)從20世紀(jì)80年代左右開始發(fā)展以 來,，已經(jīng)形成了較為成熟完善的跨境物流網(wǎng)絡(luò)和發(fā)展模式，當(dāng)前主要呈現(xiàn)出以下 特點,。 

     （1）需求旺盛，用地集中 國外跨境物流地產(chǎn)雖然已經(jīng)發(fā)展了三十多年,，但仍然處于需求旺盛的上升 階段,，跨境物流用地規(guī)模不斷擴(kuò)大，同時很多跨境物流地產(chǎn)企業(yè)也不斷探索更廣闊 的空間以實現(xiàn)業(yè)務(wù)重組,。這使得海外跨境物流地產(chǎn)整體呈現(xiàn)出用地需求旺盛且 較為集中的特點,，如德國的大部分跨境物流用地都聚集在慕尼黑、法蘭克福,、 柏林等地,。

      （2）受經(jīng)濟(jì)影響較大 跨境物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)狀況密切相關(guān)。工業(yè)化程度較高,、地理位置 優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家能夠更好更充分地參與跨境物流產(chǎn)業(yè),，因為他們大都將傳 統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到了勞動力和資源成本更低的發(fā)展中國家，因此需要更多 的倉儲用地和更高效的跨境物流配送系統(tǒng)來完成制造業(yè)產(chǎn)品的運送存儲,。 

     （3）規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)較為完善 經(jīng)過多年的發(fā)展探索,，國外跨境物流地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展理念、產(chǎn)品設(shè)計等方 面已十分成熟,，通過在全球范圍內(nèi)建設(shè)倉儲設(shè)備和跨境物流配送網(wǎng)絡(luò),，形成了 規(guī)模龐大、網(wǎng)絡(luò)覆蓋范圍全面的跨境物流地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng),。 以普洛斯為例,，這家2003年才進(jìn)軍中國市場的現(xiàn)代跨境物流公司，憑借極 具前瞻性的發(fā)展理念和產(chǎn)品設(shè)計方案,，成功壟斷了我國跨境物流地產(chǎn)市場,，到 2015年末占據(jù)的市場份額高達(dá)55%。